PF 심사를 가르는 건 사업성이 아니라 공사비의 폭입니다 — 모듈러는 물량으로 그 폭을 좁힙니다

문제는 공사비가 얼마나 벌어질 수 있느냐입니다

무슨 일이 벌어지는지부터 봅니다. 판단은 그다음입니다.

먼저 확정성입니다. 폭은 공사비가 위아래로 흔들릴 수 있는 범위를 말합니다. 폭이 크면 그 공사비는 아직 견적이 아니라 추정입니다. 그래서 시공사는 거기에 책임준공을 걸지 않습니다. 못 해서가 아니라, 감당 범위를 모르는 것에 도장을 찍지 않는 것입니다.

그리고 이 폭은 사라지지 않습니다. PF 구조에서는 금리와 보증 조건이 되어 되돌아옵니다.

그래서 심사에서 이 질문을 받습니다

제출한 공사비를 두고 '이 숫자의 근거가 무엇이냐'는 질문을 받습니다. 평당 단가에 면적을 곱한 값으로는 답할 수 없습니다. 무엇이 얼마나 들어가는지가 그 값 안에 없기 때문입니다. 그래서 판단에 필요한 값이 결정 이후에 나옵니다.

PF 심사는 사업성만 보지 않습니다. 그 사업성이 얼마나 흔들릴 수 있는지를 같이 봅니다. 기대 수익률이 아무리 좋아도 변동 폭이 크면 보증 구조가 서지 않고, 보증이 없으면 조건이 나빠집니다. 심사를 통과시키는 것은 수익의 크기가 아니라 폭입니다.

그때 가서 설계를 되돌리면 되지 않느냐 — 되돌릴 수는 있습니다. 대신 값이 단계마다 올라갑니다. 계획 단계면 도면 몇 장을 다시 그리면 됩니다. 인허가를 접수한 뒤면 협의를 처음부터 다시 해야 합니다. 착공 뒤면 공사비와 공기가 같이 움직입니다.

모듈러는 도면보다 물량이 먼저 나옵니다

그러면 폭은 무엇으로 좁힙니까. 물량이 먼저 확정되면 됩니다. 평당 단가에 면적을 곱한 값으로는 좁혀지지 않습니다. 부재를 하나씩 세어 낸 수량에 자재 단가를 붙인 값이어야, 근거를 물었을 때 항목을 짚어 답할 수 있습니다.

치수가 먼저 정해져 있다는 점도 다릅니다. 골조 너비 3,400mm 표준, 층고 3,300mm. 세대 조합 118종과 진입 블록 7종이 이미 만들어져 있습니다. 백지에서 형상을 짜는 게 아니라 정해진 조합에서 고르는 구조입니다. 다만 여기까지는 공법의 성질입니다. 모듈러를 쓴다고 판단이 자동으로 되지는 않습니다.

유닛랩은 공내역으로 답합니다

그래서 금액 한 줄이 아니라 내역서를 냅니다. 공내역, 부재 단위 수량에 자재 단가를 붙인 문서입니다. 무엇이 몇 개, 얼마에 들어가는지가 줄마다 적혀 있습니다.

지번을 주시면 용도·건폐율·용적률·높이·주차·피난·소방·접도·지구단위계획까지 17개 항목 36룰을 전수로 확인합니다. 판정은 충족·요건 미달·확인필요 셋 중 하나로 나오고, 판정마다 근거 조문이 붙습니다. 마지막에 책임 건축사가 서명합니다.

검토 결과로 받으시는 것

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문서로 받으시면 개략 공사비 범위, 보증 구조 검토안, 그리고 수입과 지출을 맞춰 본 사업수지가 나옵니다. 시행사·중견 PF형 사업을 기준으로 정리해 드립니다.

이 결과를 보시고 진행하기로 하시면, 대안 설계 3안과 BIM 물량이 더해진 다음 단계로 넘어갑니다. 검토에서 나온 결과는 숨기지 않고 있는 그대로 알려드립니다.

여기까지가 구조입니다. 내 사업지에서는 어떻게 되는지, 지번 하나면 확인됩니다.