01 / 사업 검토 리포트
시니어 주거,
무엇을 확인하면
결정할 수 있을까요?
사업 규모와 비용·수익을 같은 조건에서 비교하고,
다음 투자 전에 확인할 항목을 정리합니다.
이 페이지는 작동하는 예시 계산 보고서입니다. 실제 필지의 설계 결과·투자 추천·확정 견적이 아니며, 법규·주차·제품 성능·공급사 단가는 아직 검증하지 않았습니다.
02 / 입력과 규모
숫자보다 먼저,
가정을 확인합니다.
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| 항목 | 사용한 값 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 건축 규모 | 대지 600㎡ · 건폐율 가정 50% · 4층 | 토지이용계획·지구단위계획·측량 |
| 전용면적 비율 | 연면적 대비 72% 가정 | 코어·공용부·주차 계획 반영 |
| 토지비 | 9억 원 | 계약·평가 금액 |
| 월 임대료 | 1,200,000원 | 입지 비교 사례·운영사 제안 |
| 운영 가정 | 가동률 85% · 운영비율 28% · 월 서비스비 400,000원 | 수요·운영 범위·운영비 내역 |
| 차입과 금리 | 개발비의 50% · 연 5% | 금융기관 조건·인출·상환 일정 |
법정용도 후보 2개 중 이 예시의 선택안입니다. 최적 사업안으로 판정한 결과가 아닙니다. 현재 세대 수는 면적 비율로 산정하며 실제 코어·피난·건축한계선·주차 배치를 반영한 설계가 아닙니다.
03 / 예시 공내역
무엇에 얼마가 드는지,
범위부터 나눕니다.
모듈 제조, 현장 공사, 운송·설치 비용을 구분합니다. 제품과 수량을 확정한 뒤 공급사 견적으로 교체할 항목입니다. 설계·검토·PM 예비비는 아래 별도 내역에 포함합니다.
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| 내역 | 수량 | 단가 가정 | 금액 가정 |
|---|---|---|---|
| 모듈 제조·패키지전용면적 × 예시 패키지 단가 | 855 ㎡ | 1,750,000원 | 14.96억 원 |
| 현장 기초·공용부 공사연면적 × 예시 현장 단가 | 1,187.5 ㎡ | 650,000원 | 7.72억 원 |
| 운송세대당 1회 × 거리·폭·진입 조건의 예시 단가 | 25 회 | 550,000원 | 0.14억 원 |
| 양중 장비·설치예시 일괄금액 · 현장 확인 필요 | 1 식 | 8,000,000원 | 0.08억 원 |
| 설계·검토·PM 예비비사업 규모에 따라 실제 범위 별도 협의 | 1 식 | 60,000,000원 | 0.6억 원 |
| 공사·제조·설치 등 예산 소계 | 23.5억 원 | ||
| 토지비 | 9억 원 | ||
| 단순 공사기간 이자 | 0.81억 원 | ||
| 총투입 예산 가정 | 33.31억 원 | ||
미포함: 부가세·취득세·보유세·법인세 / 대출 수수료·원금 상환·운영 중 대규모 교체 / 실제 매입 약정·매각가격·공사비 검증. 세대당 운송 1회 등은 예시 가정이며 모듈 분할·물량·현장 여건에 따라 달라집니다.
04 / 일정과 수익
준공이 앞당겨지면,
어떤 숫자가 달라질까요?
공기를 3개월 줄인다는 가정으로 비교합니다. 실제 단축 가능 기간은 설계·현장·제조 계획을 통해 확인합니다.
같은 차입금·금리·운영 조건을 적용한 단순 비교입니다. 조기 운영 기간에도 동일 가동률을 적용했습니다. 실제 입주 속도와 추가 운영비에 따라 결과가 달라집니다. 월별 자금 수지와 IRR은 아직 산출하지 않았습니다.
05 / 민감도
예상과 다를 때도
사업이 유지될까요?
임대료·객실 단가와 가동률의 변화에 따른 연 순영업소득입니다. 운영비율은 동일하게 적용했습니다.
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| 임대료·객실 단가 / 가동률 | 75% | 85% | 95% |
|---|---|---|---|
| -10% | 2.4 | 2.72 | 3.04 |
| 기준 | 2.59 | 2.94 | 3.28 |
| +10% | 2.79 | 3.16 | 3.53 |
서비스 수입은 고정하고 주거 임대료만 변화시킵니다. 입지와 수요를 검증한 뒤 실제 운영·금융 조건으로 다시 계산합니다.
06 / 다음 결정
검토를 끝내려면
이 근거가 필요합니다.
- 필지와 규제법정용도·건축한계선·주차·소방·지구단위계획의 적용 근거
- 제품과 실행 조건세대·BIM 수량, 구조·내화·단열 사양, 운송 동선과 양중 장비
- 비용과 수익공급사 견적, 운영·매입 조건, 월별 자금과 금융기관 조건
