직장인 주거
통근과 일상의 균형
- 공간 구성
- 독립 세대 · 업무·세탁 공간
- 검토 조건
- 직장 접근성, 월 임대료와 입주 유지율
1세대·실 제품 구성
1모듈
16–20㎡1인실 · 공용 주방
2모듈
약 44㎡침실 + 주방·작업
독립실과 업무·세탁 공용부를 함께 계획
코리빙
사는 공간과 운영 수지가 만나는 곳
객실을 많이 넣는 것만으로 운영이 좋아지지는 않습니다. 전용 공간·공용부·서비스 동선을 함께 보며 입주 경험과 임대 운영 조건을 비교합니다.
- 핵심 비교
- 임대 수입 − 운영비
입주 대상에 맞춘 주거 구성
입주 대상과 운영 방식에 맞춰 세대와 공용공간을 계획하고, 법정용도를 확인합니다.
임대 조건에 맞는 세대와 공용공간
입주 대상과 제공할 생활 서비스에서 출발합니다.
규모·비용·운영이 서로 맞는 안을 찾습니다.
대지 조건과 사업 목적
생활권 수요와 허용 용도를 확인하고, 입주 대상·계약 기간별 운영안을 비교합니다.
전용과 공용
임대 면적과 실제 공용공간 수요를 같이 봅니다. 면적을 줄인 대안은 관리와 생활 경험의 영향까지 비교합니다.
세대 믹스 · 전용·공용 면적표
법정용도와 운영
사업 모델에 맞는 주택·준주택 등 용도 후보와 인허가·주차·운영 조건을 확인합니다.
용도별 요건 · 운영 책임표
입지와 임대 수요
유사 면적·유형의 실제 임대 조건과 입주 안정화 기간을 확인합니다. 서비스 비용을 임대료 프리미엄과 함께 봅니다.
임대료 범위 · 입주율 시나리오
사업 방식별로 비교할 것
직장인 주거
먼저 확인
통근 생활권의 임대 수요와 실제 임대 계약에 맞는 법정용도 확인
설계에 반영
임대료 차이를 지지하는 면적·사양만 남기고 실 비율과 공용부 규모 조정
실 타입별 순영업소득
타입별 실 수 × 월 임대료 × 입주율 − 월 운영비
학생·청년 주거
먼저 확인
통학 범위·학기별 수요와 취사·주거 형태에 맞는 용도 확인
설계에 반영
소형실 수만 늘리지 않고 공용부 수용 능력과 방학 공실 부담을 함께 조정
학기·방학을 나눈 연간 운영수지
월별 임대 수입의 합 − 월별 운영비·입퇴실 비용
장기 체류형
먼저 확인
체류 기간과 제공 서비스에 따른 주거·숙박 용도 및 영업 요건 확인
설계에 반영
체류 기간에 맞춰 수납·작업·세탁 공간과 가구 사양 조정
계약 기간별 실당 운영수지
계약상 수입 − 서비스 원가 − 공실·교체 비용
기업 연계형
먼저 확인
일괄 임차 계약의 확보 실 수·사용 기간·지급 및 해지 조건 확인
설계에 반영
확보된 수요를 기준으로 공급 규모와 인수 시기, 실 타입 비율 조정
계약 물량과 비계약 물량의 수입
확약된 계약 수입 + 일반 임대 수입 − 운영비
주차와 진입 조건
법정용도·면적·관할 조례로 필요 주차 산정
주차 면적 증가 → 실·공용부 면적 조정 → 임대 수입과 추가 공사비 재비교
임대 매출에서, 실제 남는 수입까지.
세대 수만으로 수익을 판단하지 않고, 임대료·입주율과 서비스 수준을 같은 운영안에서 비교합니다.
총사업비는 세 가지 비용에서 시작합니다.
제품 수량·사양·공사 범위를 맞춰 누락과 중복을 확인합니다.
모듈러 제조
제품 수량 × 구성별 제조 단가욕실·주방·가구 사양 × 실 타입별 모듈 수량
현장 공사
현장 수량 × 공종별 원가공용 주방·라운지·세탁실, 주차·인입·보안 설비
운송·설치
운송·장비·설치 항목별 견적 합산실 타입별 운송 물량과 현장 진입·양중·연결 조건
총사업비
제조 + 현장 + 운송·설치+ 토지·취득 + 설계·인허가 + 금융·보유 + 세금·예비비
가구·집기, 초기 임차인 모집, 운영 개시 자금의 포함 범위 확인임대 매출에서 운영비를 뺀 수입
생활권·용도·면적이 비슷한 임대 거래를 비교합니다. 가구·서비스 요금은 계약 근거로 확인합니다.
- 임대 비교 자료
법정용도·전용면적·계약 시점이 유사한 보증금과 월세를 분리
- 실별 수입
실 수 × 월 임대료 × 월별 입주율 + 계약상 별도 서비스 수입
- 운영비 차감
관리 인력·청소·공용 에너지·입퇴실·수선·위탁비 반영
- 자금 흐름
운영 수지에 투자·차입·상환·보증금 수수 및 반환 시점 연결
같은 기간·범위로 산정
연간 순영업소득 = 월별 운영 수입의 합 − 연간 운영비
공용부와 실 타입 비율을 바꿔 비교
실 수가 늘어도 공실·관리비가 커질 수 있습니다. 같은 대지에서 실당 수입과 전체 순영업소득을 함께 비교합니다.
보수·기준·상향 조건에서 비교할 변수
- 임대료·입주율
- 공용 면적·관리비
- 입주 속도·계약 기간
임대 표본이나 운영비 근거가 없으면 수익성 순위를 보류합니다. 보증금과 차입금은 매출에 넣지 않습니다.
검토에 필요한 자료
유형별 임대 조건, 대상 입주자·지역 수요, 운영 위탁 범위, 관리 인력과 공용공간 계획이 필요합니다.
배치가 바뀌면,
사업의 숫자도 달라집니다.
평면과 입체를 함께 보며 규모를 비교하고, 선택한 안의 수량과 공급 범위를 비용 검토로 이어갑니다.
| 결정할 것 | 함께 검토할 조건 | 확인하는 결과 |
|---|---|---|
| 어떤 용도로 운영할까 | 거주·운영 모델에 연결되는 법정용도 후보와 조건 | 용도별 검토 항목·세대 구성 후보 |
| 전용과 공용을 어떻게 나눌까 | 1인·2인 세대, 공용부 비율, 설비·관리 동선 | 세대 수·면적·사양의 대안 비교 |
| 임대료가 달라지면 수지는 | 임대료·가동률·운영비·차입·입주 시점 | 같은 기간의 현금흐름과 민감도 |
사양의 선택도,
같은 기준에서 비교합니다.
기준안을 남기고 대안별 수량·성능·비용의 차이를 비교합니다.
- 임대 면적과 공용공간 비율을 조정하면서 입주 경험과 운영 부담을 함께 비교합니다.
- 반복 욕실·주방과 설비 접근 방식을 맞춰 수선·교체 범위를 살펴봅니다.
- 마감 대안은 최초 비용에 더해 청소·내구성·교체 주기를 비교합니다.
검토에서 공급까지,
단계마다 결과를 남깁니다.
설계 솔루션, 제품, 토탈 PM을 연결합니다.
필요한 단계부터 함께 시작할 수 있습니다.
01수요·운영 정의
입지·타깃·법정용도와 운영 요구 정리
고객·운영사: 거주자와 서비스 수준 결정
입주·운영 브리프02공간 대안 비교
세대 믹스·공용부·코어와 제품 구성을 비교
고객·운영사: 임대·관리 조건 확인
면적표 · 배치·세대 대안03수지·사양 검토
공급 비용·임대·운영비와 사양 변경 영향 비교
고객: 차입·예산·운영 방식 선택
사업성 · 사양 비교표04상세설계·계약
설계·제품·현장·운영 준비의 공급 범위 정리
건축사·운영사·고객: 인허가·계약 수행
도면·사양 · 업무 범위표05제조·현장 연결
계약 범위의 제조·설치와 공정·품질 PM
시공사: 현장 공사 / 운영사: 입주 준비
제품·공정·검사 기록06인수·운영 전환
설비·사양·유지관리 자료와 보완 항목 인계
고객·운영사: 인수와 입주·관리 운영
인수 자료 · 유지관리 범위
사업 검토 후 받는 자료
입주·운영 브리프
입주 대상과 제공 서비스, 세대·공용공간 요구 목록
공간 구성 비교
세대 유형과 전용·공용 면적, 관리 동선의 비교 항목
운영 가정 정리
임대료·가동률·운영비와 공급·입주 일정의 검토 기준
설계 솔루션
세대와 공용부의 면적·배치를 조정하며 비교할 안을 구성합니다.
모듈러 제품
반복 세대의 욕실·주방·창호·내장·설비와 유지관리 접근 조건을 확인합니다.
토탈 PM
운영자가 원하는 서비스와 관리 동선을 설계·제품·실행 범위로 정리합니다.
초기 검토 이후의 설계·전문 검토·제품 납품·현장 공사 범위와 산출물, 일정은 계약 단계에서 정합니다.
무료 검토와 전문 서비스 비교코리빙,
내 사업의 조건으로 시작하세요.
지번부터 입력해 주세요.
대지를 확인하고 사업 유형과 설계안을 비교합니다.
